Когда говорят «вуа ля», как правило, ничего хорошего из этого не выходит...
В самой обычной сделке, например Физлицо – Физлицо, зарыто столько, что Вы сходу и не поймёте что к чему. А Вы про такую непростую: «вуа ля»
Собственник ЮЛ, да ещё и застройщик, а почему квартира в залоге? Я лично, ни разу не сталкивался с тем, чтобы застройщик закладывал квартиры. У стабильного застройщика, может быть заложено всё, что угодно, техника/недвижимое имущество/даже личная недвижимость, НО не товар! Что за застройщик, если ему пришлось заложить квартиру? квартира для нормального застройщика, это капля в море.
В общем, вопросов много, прислушайтесь к совету нанять себе специалиста. Кострома, город небольшой, там всё на виду. И если застройщик «замазан», то специалисты это знают на 100%

Елена, добрый вечер. На первый взгляд ситуация выглядит нестандартной, но не стоит пугаться. Ситуация когда застройщики привлекают дополнительное финансирование, передавая в обеспечение готовые квартиры, на нынешнем рынке встречается. В перспективе таких объектов будет только больше.
За последние два года я оформила порядка 40 таких сделок.
1-й вариант, мои покупатели вносили существенный аванс по предварительному договору. Застройщик (собственник), получив аванс, сразу же своими средствами гасил залог в своем в банке и получал нужные документы и в течение недели гасил запись о залоге и получал выписку без обременения, предоставлял покупателю, подписывался основной договор, расчеты и регистрация.
2-й вариант через аккредитив, заключается договор, где все прописывается, документы подаются на регистрацию одновременно два заявления: погашение записи о залоге (срок три дня) и регистрация перехода собственности (7 дней). получаем документы на покупателя без обременения, приносим в банк, предъявляем, продавец получает деньги.
Есть по меньшей мере еще несколько вариантов проведения таких сделок.
Все они согласовываются сторонами, в данном случае тремя: продавцом, покупателем, банком-залогодержателем.
Объекты попавшие в залог банка, до момента принятия в залог, практический всегда юридически достаточно хорошие, т.к. банки недвижимость с плохой историей в залог стараются не брать.
Если вам очень страшно, то привлеките специалиста.

Смотря какой застройщик. У нас тоже есть квартиры в залоге у банка и мы их продаём. Технология отработана.

Обычно в залог застройщик отдает землю, на которой строится до, а не пул квартир, если он это сделал - то либо ситуация была совсем патовая, либо застройщик - дурак.

Присоединюсь к мнению коллег.Ситуация "мутная".Если это застройщик,и квартира в залоге..Я бы задумался..Такого не бывает..Если дом построен,то он должен быть введенным в эксплуатацию.Тогда и квартира -вторичка.(если нет,то задумайтесь,почему не вторичка.)А если один дом не готов на 100%,берут кредит на достройку другого дома??странно..а если не достоят?Будете жить,с видом на полуготовый дом..
Я бы Вам посоветовал вообще отказаться от покупки этой квартиры.Благо сейчас новостроек очень много.Не гонитесь за квартирами подешевле..Не велосипед покупаете..С Уважением,Александр.

А еще, вот только сейчас вспомнил: в такой ситуации могут быть проблемы из-за того, что текущее обременение идет сразу на определенный пул квартир. И вот вывести именно одну из этого пула технически сложно.

Как и Альберт ни разу не встречался с ситуацией когда у Застройщика квартиры под ипотекой, действительно очень "непонятная" ситуация. В чем проблема для Застройщика снять залог закрыв ипотеку и продать квартиру без залога? Для Застройщика цена одной квартиры - пшик, а если не пшик, то тогда это очень печальная ситуация. Второй вариант брать ипотеку в том же банке где кредитовался Застройщик.

Елена, чтоб Ваш банк дал одобрение на покупку квартиры требуется пакет документов, в том числе выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременение в виде ипотеки.Приобрести квартиру по описанной вами схемой возможно только в том случае, если вы используете только личные средства. Другой вариант - получить ипотеку в том банке, у которого в залоге находится квартира.

Добрый день. Маловероятно, что задуманное Вами в принципе возможно. Это очень сложная сделка, состоящая из нескольких этапов. Основная проблема тут - это взаимодействие двух банков. Как правило, банки не дают свободный доступ к кредитным средствам (ипотека) до момента регистрации права собственности заемщика и залога в пользу кредитующего банка. В тоже время текущий банк-залогодержатель не даст разрешение на продажу до момента исполнения кредитных обязательств текущего правообладателя. Таким образом получается замкнутый круг. Этот вопрос при наличии большого опыта вопрос решить сложно, сможете ли Вы это сделать самостоятельно, без риэлтора... Попробуйте. Пошаговый алгоритм изложить здесь невозможно, поскольку для решения всех вопросов нужно всем этим заниматься лично. Также не представляется возможным определить степень риска, поскольку сам процесс возможной сделки непонятен.

риски в том, что утром деньги - "вечером стулья")
а если без шуток, то сначала узнайте у застройщика схему оплаты и попробуйте согласовать ее с ипотечным банком, может, ничего и не получится.
А для того, чтобы говорить о конкретно Ваших рисках, надо знать предлагаемый Вам способ оформления.
А то ведь слова "квартира готовая" - это ни о чем.